Wycena maszyn i urządzeń
by Maszyny i urządzenia oraz pozostałe środki lub megaukłady techniczne podlegają wycenie łącznie z nieruchomością jeśli pozostają z nią w trwałym związku tzn. zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego są częścią składową nieruchomości gruntowej, budynkowej lub lokalowej.
Pozostałe środki techniczne tzn. te które nie pozostają w trwałym związku
z nieruchomością podlegają oddzielnym wycenom.
W operacie szacunkowym oprócz przedstawienia przedmiotu wyceny należy jednoznacznie określić zakres opracowania w tym zamieścić informacje jakich elementów składowych nieruchomości wycena dotyczy z uwzględnieniem m.in. maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.
Należy wyspecyfikować środki techniczne wyceniane wraz z nieruchomością [lokalem, budynkiem, budowlą, gruntem] oraz wskazać kryterium, jakie stało się podstawą uznania przez rzeczoznawcę majątkowego celowości i konieczności wyceny środka technicznego wraz z nieruchomością.
W przypadku wyceny nieruchomości stanowiącej aktywa trwałe funkcjonującego przedsiębiorstwa należy również zamieścić w opracowaniu dane identyfikacyjne i nr inwentarzowy składnika majątkowego trwale związanego z nieruchomością.
W wycenie ruchomości stosuje się najczęściej dwa podejścia.
Podejście kosztowe
To najczęściej stosowana technika, niemniej według specjalistów nie powinna być ona nadrzędna. W szczególności powinna być ona wykorzystywana przez rzeczoznawcę w przypadku braku rynku na konkretne produkty lub też podczas przeprowadzania wyceny w celach ubezpieczeniowych, gdy dotyczy to pełnej likwidacji szkody.
W podejściu kosztowym punktem pierwotnym jest wskazanie wartości rynkowej nieruchomości na postawie kosztów zastąpienia czy też kosztów odtworzenia nowego środka trwałego, który jest analogiczny w kwestii swojej funkcji. Koszty dodatkowo obniża się z powodu występujących przyczyn fizycznych, ekonomicznych oraz funkcjonalnych wymienionych powyżej. Inaczej podejście kosztowe jest także nazywane metodą odtworzeniową. W obliczeniach wykorzystuje się następujący wzór:
Wr = C x (1-Z) x (1-F) x (1-E)
gdzie:
Wr – wartość rynkowa
C – koszt odtworzenia lub zastąpienia środka technicznego nowego
Z – stopień zużycia z przyczyn fizycznych
F – stopień zużycia z przyczyn funkcjonalnych
E – stopień zużycia z przyczyn ekonomicznych
W tym przypadku, gdy konieczne jest określenie zużycia środka trwałego i jego ubytków, obliczenie jest przeprowadzane przy wzięciu pod uwagę analizy wieku oraz okresu życia środka trwałego. Szczególnie dotyczy to sytuacji, w której trzeba określić efektywny wiek użytkowania środka trwałego, a także powiązany z nim spodziewany okres użytkowania. Stosowany jest następujący wzór:
C = Cn x (1-1/100 x Zp) x K x Wu
gdzie:
C – wartość aktualna obiektu [zł]
Cn – cena nowego obiektu [zł]
Zp – zużycie potencjału eksploatacyjnego środka: Zp=Te/t, przy czym Te – liczba lat eksploatacji środka (maszyny), t – możliwy czas eksploatacji środka (maszyny)
K – współczynnik nowoczesności obliczony wg formuły: K=1-&(Te – 1), przy czym & – współczynnik empiryczny w przedziale 0,00 – 0,03
Wu – współczynnik urynkowienia uwzględniający relacje cen na rynku obiektów używanych
Aktualnie w praktyce najczęściej wykorzystuje się pierwszy z przedstawionych worów, ponieważ pozwala on wykazać najbardziej prawdopodobnie wartość ruchomości z uwzględnieniem czynników rynkowych.
Podejście porównawcze
Metodę wykorzystuje się głównie w przypadku porównywania parami środków trwałych. Podejście porównawcze bazuje na wykonaniu analizy bieżących transakcji sprzedaży oraz kupna, czyli na podstawie cen ofertowych dotyczących podobnych środków technicznych do tych będących przedmiotem wyceny. W ten sposób można określić wartość najbardziej bliską aktualnej cenie transakcyjnej. Do wyznaczania wartości stosuje się porównanie do analogicznych środków trwałych, które są aktualnie w obrocie.
W tej procedurze konieczne jest zebranie istotnych informacji wpływających na wartość. To w szczególności:
rok produkcji środka trwałego
parametry techniczne środka trwałego
obecny stan techniczny środka trwałego
wykonane remonty
liczba motogodzin pracy
i inne parametry wpływające na wartość środka trwałego
Kto to jest rzeczoznawca majątkowy?
Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zajmuje się określaniem wartości nieruchomości. Tytuł „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej. Dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa. Aby móc wyceniać nieruchomości trzeba najpierw uzyskać specjalne uprawnienia nadawane przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa. Działalność w zakresie wyceny nieruchomości przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi jest zakazana i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł.
Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi są wpisani do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa. Jest to rejestr publicznie dostępny. Możesz w nim sprawdzić, czy dana osoba posługująca się tytułem zawodowym „rzeczoznawca majątkowy”, rzeczywiście posiada uprawnienia do szacowania nieruchomości.
Rzeczoznawca majątkowy może również sporządzać opracowania i ekspertyzy. Opracowania i ekspertyzy mogą dotyczyć:
- rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
- efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
- skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
- oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
- bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
- określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
- wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
- wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
Jakie obowiązki musi wypełniać rzeczoznawca majątkowy?
Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do:
- wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości,
- stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych,
- zachowania tajemnicy zawodowej,
- posiadania aktualnego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.
Maszyny i urządzenia oraz pozostałe środki lub megaukłady techniczne podlegają wycenie łącznie z nieruchomością jeśli pozostają z nią w trwałym związku tzn. zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego są częścią składową nieruchomości gruntowej, budynkowej lub lokalowej.
Pozostałe środki techniczne tzn. te które nie pozostają w trwałym związku
z nieruchomością podlegają oddzielnym wycenom.
W operacie szacunkowym oprócz przedstawienia przedmiotu wyceny należy jednoznacznie określić zakres opracowania w tym zamieścić informacje jakich elementów składowych nieruchomości wycena dotyczy z uwzględnieniem m.in. maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.
Należy wyspecyfikować środki techniczne wyceniane wraz z nieruchomością [lokalem, budynkiem, budowlą, gruntem] oraz wskazać kryterium, jakie stało się podstawą uznania przez rzeczoznawcę majątkowego celowości i konieczności wyceny środka technicznego wraz z nieruchomością.
W przypadku wyceny nieruchomości stanowiącej aktywa trwałe funkcjonującego przedsiębiorstwa należy również zamieścić w opracowaniu dane identyfikacyjne i nr inwentarzowy składnika majątkowego trwale związanego z nieruchomością.
Najnowsze komentarze